Succession : menace fiscale sur le transfert de la nue-propriété

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   Un article de la loi de finances de 2019 concernant l’abus de droit pourrait toucher les démembrements de propriétés s’ils sont réalisés dans un but principalement fiscal.

   Par Maître Jean-François MONTREDON, Docteur en droit, Notaire (Groupe Carré d’@ctes)

 Le diable se cache dans les détails et le vocabulaire… Par le simple ajout d’un adverbe, la modification d’un article du livre des procédures fiscales met en émoi la communauté des notaires, des fiscalistes et des gestionnaires de patrimoine et bientôt leurs clients… De quoi s’agit-il ? D’une extension de la notion d’abus de droit qui pourrait toucher de nombreux contribuables.

au décès du donateur, le ou les héritiers récupèrent l’entière propriété du bien sans droits supplémentaires

Beaucoup choisissent de leur vivant de transférer la nue-propriété de leurs biens immobiliers à leurs enfants, tout en en gardant l’usufruit. Ce démembrement, très classique, peut servir à anticiper, à simplifier ou à organiser une succession. Mais ce type de montage, qui s’applique aussi au transfert de parts d’entreprises, a également souvent pour but d’alléger les droits de succession : au décès du donateur, le ou les héritiers récupèrent l’entière propriété du bien sans droits supplémentaires.

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Des opérations à but « principalement » fiscal

La pratique est courante et souvent conseillée, en toute légalité, par les notaires et les gestionnaires de patrimoine. L’article 109 de la loi de finances 2019, devenu l’article L.64-a du livre des procédures fiscales, pourrait introduire une autre interprétation. Ce nouveau texte, qui ne concerne pas spécifiquement l’immobilier, étend la notion d’abus de droit : il caractérise aujourd’hui un acte réalisé dans un but « exclusivement » fiscal, répréhensible et lourdement taxé s’il est constaté. A partir du 1er janvier 2020, il s’appliquera aussi aux opérations dont le but serait « principalement » (et non plus seulement exclusivement) de diminuer les sommes dues au titre de l’impôt.

Plusieurs notaires ont mis le doigt sur cette nouvelle formulation qui contient un fort risque juridique pour des opérations jusqu’alors banales

Plusieurs notaires ont mis le doigt sur cette nouvelle formulation qui contient un fort risque juridique pour des opérations jusqu’alors banales. La portée de ce texte est très vaste. Il est à craindre que l’administration soit en mesure de remettre en question les décisions de démembrements et renverse la charge de la preuve : en cas de contentieux et de saisine du comité de l’abus de droit, il reviendra au contribuable de prouver qu’il n’a pas imaginé ce montage dans le seul but de diminuer son dû.

Même s’il est généralement possible de trouver des raisons familiales à ces transferts, les juristes savent bien que leur but est généralement d’alléger les droits : les notaires regrettent ce soudain buzz, susceptible surtout d’attirer l’attention de l’administration fiscale pour les donations réalisées à compter du 1er janvier 2020.

Pour un maximum de prudence, il faut inviter ceux qui veulent donner à leurs enfants à réaliser l’acte de donation en 2019 avant le changement de loi.

Pour un maximum de prudence, il faut inviter ceux qui veulent donner à leurs enfants à réaliser l’acte de donation en 2019 avant le changement de loi.

Ex : Donation avec réserve d’usufruit d’une maison de 200 000 euros à un enfant par son père ou sa mère, âgé de 60 ans.

En 2019 : on déduit la réserve d’usufruit représentant 50% de la valeur du bien donné, soit une valeur nette de 100 000€

On déduit également 100 000€ qui représente l’abattement légal pour un enfant utilisable tous les 15 ans.

Reste taxable 0 €

En 2020 : on ne déduit plus la réserve d’usufruit représentant 50% de la valeur du bien donné, soit une valeur donnée de 200 000€

On déduit seulement 100 000€ qui représente l’abattement légal pour un enfant utilisable tous les 15 ans.

Reste taxable 100 000€

Droits à payer à l’Etat : 18 194€.